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律師提醒你:警惕精裝修房屋的那些坑! | 澤大原創
來源: 澤大所  發布時間: 2019年8月8日 8:38   浏覽次數:6579次

 封面配圖源自網絡,侵刪

供稿:銀行與資産管理工作室

責編:于歡(運營事業部)

 

精裝修房屋糾紛,應如何維權?

 

— 文/俞潔 —

 

中國人講究“居者有其屋”,幾乎人人都會面對購房的需求,隨著國家和地方政府推行全裝修房屋政策的深入,越來越多的精裝修商品房投入市場。同時因房屋質量和裝修標准不符合約定引發各類糾紛、信訪、訴訟,甚至群體性事件層出不窮。

 

精裝修房屋質量和裝修標准的參考依據有哪些?在簽訂買賣合同和補充協議時需要注意哪些問題?在收房時或收房後發現質量問題或裝修標准不符合約定應如何處理?本文擬從法律法規、規範性文件規定和司法判例等方面,來闡明普通購房人在購買精裝修房屋時的注意要點、交付時産生糾紛應如何維權應對等問題。

一、精裝修房屋的通常定義

2002年7月,建設部下發了《商品住宅裝修一次到位實施細則》,規定“裝修一次到位是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成,簡稱全裝修住宅”。 2016年,《浙江省綠色建築條例》和《關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》發布,浙江領先全國建立全裝修成品住宅推廣機制,要求住宅全裝修要實行菜單式裝修和個性化服務相結合。2018年3月,浙江省住房和城鄉建設廳、浙江省工商行政管理局推行使用的《浙江省商品房買賣合同示範文本》(以下簡稱“2018版買賣合同示範文本”)中,專業術語解釋注明:“全裝修住宅:在住宅交付使用前,戶內所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢,給水排水、燃氣、通風與空調、照明供電以及智能化等系統基本安裝到位,廚房、衛生間等基本設施配置完備,滿足基本使用功能的住宅”。

 

通常所稱的精裝修房屋,也被推廣適用于非住宅(如精裝修公寓),是開發商在前述全裝修的基礎上,增添了一定規格和品質的軟裝形成的房屋。

 

二、精裝修房屋質量和裝修標准的參考依據

從目前的交易實際和司法實踐來看,精裝修房屋質量和裝修標准的確定可參考法律法規、強制性標准、地方政府規範性文件、商品房預售方案、商品房買賣合同約定、售樓廣告和宣傳資料、樣板房、交易習慣等。

 

(一)法律法規、強制性標准

 

《城市房地産管理法》第二十七條規定:“房地産開發項目的設計、施工,必須符合國家的有關標准和規範。房地産開發項目竣工,經驗收合格後,方可交付使用”。

 

《建築法》第六十一條規定:“交付竣工驗收的建築工程,必須符合規定的建築工程質量標准”。

 

《合同法》第六十二條規定:“質量要求不明確的,應按照國家標准、行業標准履行;沒有國家標准、行業標准的,按照通常標准或者符合合同目的的特定標准履行”。

 

《城市房地産開發經營管理條例》第十六條規定:“房地産開發企業開發建設的房地産項目,應當符合有關法律、法規的規定和建築工程質量、安全標准、建築工程勘察、設計、施工的技術規範以及合同的約定。房地産開發企業應當對其開發建設的房地産開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定,承擔相應的責任”。

 

 2017年5月1日施行的《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》對購房人權益作了傾斜性保護,對于全裝修商品房,主要從兩個方面作出規範:一是明確合同應當約定的內容,以及交付時應當提供的材料(項目竣工驗收時委托第三方專業檢測機構出具的空氣質量檢測合格報告、隱蔽工程的設計施工資料等);二是對交付樣板房提出明確要求,開發商預售全裝修商品房的,應當提供交付樣板房。交付樣板房的保留時間,自全裝修商品房交付消費者之日起不少于六個月,或者自建設項目竣工驗收合格之日起不少于兩年。樣板房、模型、展示板以及廣告對于合同訂立有重大影響的,應當作爲房屋裝修質量的交付標准。此外,該辦法對商品房的屋面防水工程、有防水要求的廚房、衛生間、地下室和外牆面的防滲漏保修期限,全裝修商品房和住宅裝修中埋設在牆體、地面內的電氣網絡管線和給排水管道等隱蔽工程的保修期限,均規定爲八年,自商品房交付消費者之日起計算。

 

(二)地方政府規範性文件

 

近幾年,精裝修房屋維權的信訪及訴訟事件高發,各地政府爲維護精裝修房屋市場的秩序,陸續出台了關于規範精裝修公示內容的政策文件。以杭州爲例,2017年1月浙江省住房和城鄉建設廳《關于發布浙江省工程建設標准<全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規範>的通知》, 附件共103 頁,除了細到如地板材料的品種、規格、圖案、顔色和性能,燈具的安裝位置,隔板材料的品種,潔具及配套材質、安裝方法等作出細節規定,該規範也對室內環境汙染也作出了明確規範,如甲醛、苯、氨、氡、TVOC等汙染物的濃度限值;2018年9月, 杭州市房地産市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關于進一步規範商品房銷售現場公示和代理銷售行爲有關事項的通知》,明確要求“在售商品房爲全裝修銷售的,應公開裝修價格、裝修預算明細,以及裝飾裝修的主要材料和設備的品牌、産地、規格、級別、數量等;在銷售現場設置的樣板房,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致”。上述文件內容可以視爲對開發商交付商品房的另一項重要標准,也可能在司法實踐中被法院認定爲裝修標准的重要判斷依據。

 

(三)商品房預售方案

 

對于《商品房預售方案》的裝修單價能否認定爲精裝修房屋的質量標准,一直在業內保有爭議。南京富力十號“精裝門”曆時4年,幾十戶購房人訴請開發商按照當時宣傳的樣板間對交付房屋進行整改,並賠償房屋整改導致延期交付的損失。南京市江甯區法院一審時認爲上述兩項訴訟請求無事實和法律依據,予以駁回。南京市中院二審時認爲,富力十號在《商品房預售方案》中標明4500元/平方米的裝修標准,該方案作爲政府公示文件,應當屬于買賣雙方的法定要約,但涉及到開發商是否應當賠償購房人裝修差價問題時,法院認爲,開發商作爲開發商,擁有自主定價權,購房人也擁有選擇權,該價格屬于雙方合同協商認可的結果,並不違反法律規定,故駁回上訴請求,維持原判。南京市中院在受理了購房人對此案的再審請求後,委托第三方專業機構對案涉房屋精裝修標准進行了鑒定,最終認定《商品房預售方案》載明的裝修單價信息對開發商具有法律約束力,並作出再審判決,撤銷一、二審判決結果,改判賠償購房人裝修差價。

 

但也有觀點認爲,《商品房預售方案》的裝修單價並非是雙方約定的裝修質量標准(成本標准)而只是裝修價格,該價格不僅包括成本標准,還包含了開發商應納的稅金、管理成本、資金成本、應得利潤、商譽等,通過鑒定裝修實際價格與銷售價格的差額在法理上毫無依據,也不符合市場客觀規律。

 

(四)商品房買賣合同及補充協議約定

 

開發商與購房人簽訂的商品房買賣合同及補充協議,在司法實踐中,作爲確定精裝修房屋質量和裝修標准參考的主要依據。

 

浙江省2018版《買賣合同示範文本》確定了裝修標准、環保標准及室內環境檢測報告等交付要求;明確了全裝修商品房的硬裝修部分(一般包括室內裝修中的隔牆、吊頂、管線、電線、門窗、地板、塗刷面層、瓷磚等固定的不能移動的部分)適用《浙江省住宅物業保修金管理辦法》;同時要求合同簽訂後,開發商不得通過要求買受人簽訂補充協議等形式降低或變相降低合同約定的裝修標准、環保標准和保修標准。上述合同條款的設立均體現了政府對購房人權益保護的傾斜。

 

但對于如何認定合同約定裝修價格與實際交付不符的情形,各地法院仍存在著不同的判斷標准。如購房人認爲裝修整體造價與約定不符,但未能舉證證明具體部品或材料差異的情形下,經查詢相關判例,存在認爲精裝修價格系綜合了供求關系、開發商品牌價值、應得利潤等因素在買賣雙方合意的基礎上達成的價值的裁判觀點,也存在認爲精裝修造價一項不應局限于室內裝修的價值,還應考慮小區配套設備、室外環境價值的裁判觀點。所以通常情況下,只要裝修價格符合商業規律、不顯失公平,針對購房人僅要求參考評估造價要求雙倍退還裝修差價而沒有充分證據證明的訴請,難以取得法院的支持。

 

另外,強制性標准是具有普遍約束力的質量標准,如通常所稱的“入戶門”,在《住宅設計規範》中規定爲“住宅戶門應采用安全防衛門”,而“安全防衛門”在《住宅設計規範條文說明》中解釋爲“過去設計的住宅戶門,一般沒有安全防衛措施,普遍被住戶改裝或加裝成安全門,本條要求設計就應采用安全防衛門,並宜將幾種功能如保溫、防盜、防火、隔聲集于一身”。根據《防盜安全門通用技術條件》規定,“防盜安全門”是指“在一定時間內可以抵抗一定條件下非正常開啓,有專用鎖和防盜裝置的門”,並規定了具體的檢測標准。如果在精裝修房屋交付時,入戶門達不到安全、防盜的標准,即使雙方的商品房買賣合同未約定入戶門質量要求或約定標准偏低的,也不能免除開發商交付“防盜安全門”的責任。

 

(五)售樓廣告及宣傳資料

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視爲合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”因此,商品房銷售廣告和宣傳資料的內容同時滿足以下三個條件的,將被視爲要約:第一,開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。此處的房屋及相關設施是指硬件設施,包括(1)房屋結構部分,房屋內裝飾裝修、水電煤氣、各種管線、設施設備等;(2)房屋所在樓宇的公共部分,如大堂、電梯間、樓梯間、外立面等的造型、顔色、用材及品牌、裝飾裝修標准等;(3)房屋所屬項目的配套、綠化、規則道路、供暖方式等。而此處的商品房開發規劃範圍是指規劃批准的項目用地範圍內的所有建築及配套設施;第二,該說明和允諾具體確定,所謂具體確定,是指要約的內容明確、全面,購房人通過要約能清楚地知道開發商的真實意思表示和將來可能訂立的合同的主要的內容;第三,該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

 

根據上述規定,具體到售樓廣告中關于精裝修房的宣傳,包括路牌、報紙廣告、售樓書、宣傳單頁、沙盤、模型、樣板間,以及銷售人員的口頭說明等。

 

但從現有判例看,法院就開發商廣告宣傳內容認定“說明和允諾具體確定”、“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”時,尤其是針對裝修價格標准的廣告宣傳,一般仍采取較爲謹慎、從嚴的態度。如在武漢市中院在審理精裝修群體性案件(如(2018)鄂01民終1656號)時,認爲開發商“1200元/㎡精裝修精裝洋房”的宣傳僅系一般性說明和允諾,不含有標的物特定化內容,也未在廣告中具體說明確定該價格的主要內容及組成方式;對商品房買賣合同訂立以及房屋價格確定起決定性影響的是房屋單價、地段等因素,贈送的裝修價格雖有影響但不構成重大影響,因此僅爲要約邀請,進而駁回了購房人的訴請。

 

(六)樣板房

 

樣板房也是判斷精裝修房屋質量和裝修標准的重要依據,越來越多地被要求進行備案並留存。

 

住建部《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定:“房地産開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致” 。

 

2019年6月,杭州市蕭山區住建局發布《關于加強住宅全裝修項目質量安全管理的通知》,對精裝房源的設計、施工、管理方面都作了明確要求。開發商應對預售房源的每個戶型設置一套實體樣板房,將裝修方案報行業管理部門備案。樣板房要按1:1的比例反映裝修標准和施工質量,交房時裝修質量不能低于樣板房水平。樣板房應在申領預售許可證前建造完畢,對外開放前應當經建設、設計、施工、監理等責任主體驗收合格,在有關法規規定期限內不允許拆除。同時,實體樣板房內裝飾裝修主要材料和設備的品牌、産地、規格、級別、數量等內容,須與《商品房買賣合同》約定內容一致。爲避免裝修材料“貨不對板”,還引入了樣板房保全證據影像公證及承諾書公證。上述規定對購房人權益作出了更爲細致的保護,其他地區或非住宅的購房人可以借鑒,與開發商進行協商後,在《商品房買賣合同》及補充協議中就相關內容進行約定。

 

(七)交易習慣

 

除了上述可參照的依據,交易習慣也是判斷精裝修質量和裝修標准的依據之一。一些表面的非功能性的質量缺陷,如排油煙機表面劃痕、地板刮花、壁紙色差等,雖不影響精裝修房屋的交付使用,但屬于明顯感觀瑕疵,按通常交易習慣,也可以要求開發商承擔修複、更換、重作、減少價款等違約責任。

 

三、購買精裝修房屋時需要注意的要點

在購買精裝修房屋時,購房人要注意對開發商在廣告宣傳中的相關承諾進行落實,確定商品房買賣合同及補充協議相關約定,並在收房時做好驗收工作,還要具備證據意識,收集、固定和留存好證據。

 

(一)保護自身權益,合理確定商品房買賣合同及補充協議相關約定

 

浙江省2018版《買賣合同示範文本》較2013版,關于房屋質量及裝修標准作出了較多修改和補充:一是將房屋質量問題劃分爲地基基礎和主體結構、其他質量問題、裝飾裝修及設備標准和室內空氣質量、建築隔聲、民用建築節能措施四類主要問題,並分別設置了違約責任的條款,對于房屋主體結構、地基基礎不合格,不符合國家及行業標准,屬于房屋重大質量問題,購房人在解除合同的同時,可以要求開發商給予賠償。對地基基礎和主體結構外的房屋質量問題,如經更換、修理,仍然嚴重影響正常居住使用的,購房人有權解除合同;對于裝飾裝修及設備標准,增加了及時更換、重作、修理的處理方式;二是列舉了開發商保修責任承擔的方式,新增在保修期內,如超過約定時間後開發商仍不履行保修義務或書面通知保修責任異議的,購房人可以自行或聘請他人進行維修,維修費用及維修期間造成的其他損失由開發商承擔;三是增加了關于商品房質量擔保的條款,由買賣雙方約定第三方質量擔保機構,但由于第三方並非合同的簽約主體,需取得第三方出具的保函或與第三方另行簽署擔保合同才産生法律效力;四是附件六關于裝飾裝修及相關設備標准的約定,品牌、級別等內容應明確清晰,不得出現“其他同級別産品”等模糊字樣。

 

作爲購房人,建議對上述內容有所了解後,在簽訂商品房買賣合同補充協議時,需要注意明確所用的主要裝修材料的名稱、品牌、規格、型號、等級、顔色、價位、施工工藝和裝修布局等內容,明確室內家電、衛生潔具等設備的名稱、品牌、規格、型號、等級、價位和安裝標准等內容,並對于以上材料設備驗收標准及保修予以確定。同時對開發商廣告宣傳中的內容,比如學區規劃、軌道交通、商業規劃、裝飾裝修等重要內容仔細追問落實,留存相關資料。並在合同簽訂時注意爭取對保護自身權益有利的約定,落實開發商廣告宣傳的相關承諾,確定精裝修質量或裝修未達到約定標准時,開發商應支付的違約金數額(或計算方式),或應承擔的其他責任。必要時可咨詢律師。

 

(二)精裝修房屋的驗收

 

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十二條規定,拒絕收房的法定理由有以下兩種情形:一是房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者交房交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;二是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。通常做法是除地基基礎和主體結構存在質量問題外,其他瑕疵如果是可修複的,應限期整改修複,但不影響交付。從促進交易、維護正常的交易秩序角度出發,非房屋主體結構質量不合格、影響居住安全的重大質量缺陷,法律規定購房人不能拒絕收房,因逾期收房而導致的損失由購房人自行承擔。

 

浙江省2018版《買賣合同示範文本》修正了上述做法,結合實踐經驗中大量修複質量瑕疵的情形,列舉了可及時修複類質量問題,增加了開發商的二次交付環節,約定由開發商負責修複,並承擔修複費用,修複後再行交付。建議購房人在精裝修房屋交付時,針對商品房買賣合同附件六“關于裝飾裝修及相關設備標准的約定”,對裝修材料的品牌、産地、規格、級別、數量進行一一對照,及時提出存在的質量及裝修標准不一致的問題。

 

(三)證據的固定及留存

 

民事訴訟中遵循“誰主張,誰舉證”的舉證責任分配原則。《民事訴訟法》第六十三條規定:“證據包括:(一)當事人的陳述;(二)書證;(三)物證;(四)視聽資料;(五)電子數據; (六)證人證言;(七)鑒定意見;(八)勘驗筆錄。證據必須查證屬實,才能作爲認定事實的根據”。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,但法律另有規定的除外。在作出判決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果”。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若幹規定》第七十六條規定:“當事人對自己的主張,只有本人陳述而不能提出其他相關證據的,其主張不予支持。但對方當事人認可的除外”。

 

因此,購房人在購買精裝修商品房時,對樓盤廣告、宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、商品房買賣合同及補充協議、住宅使用說明書、住宅質量保證書、驗房清單等書面資料需留存保管,對樣板房、沙盤模型及交付的精裝修房屋存在質量或裝修標准不符等問題可錄制視頻,必要時可辦理公證或申請鑒定。

 

四、精裝修房屋交付存在問題,如何維權?

如果購房人在收房時或收房後,發現精裝修房屋質量和裝修標准不符合約定,在與開發商協商未果的情況下,可以向消費者協會投訴,也可以向人民法院起訴。如果在《商品房買賣合同》及補充協議中,關于違反裝飾裝修及設備標准,對于開發商應承擔及時更換、修理,賠償雙倍的裝飾、設備差價,及其他承擔違約責任的方式進行了約定,依據上述約定執行。如果購房人與開發商沒有明確的書面約定,則可以依據以下法律法規、司法解釋的相關規定,根據嚴重程度提出解除合同、要求開發商承擔違約責任或賠償損失等主張。

 

(一)主體質量不合格或因房屋質量嚴重影響正常居住使用的,購房人可以主張解除合同

 

《建築法》第六十條第一款規定:“建築物在合理使用壽命內,必須確保地基基礎工程和主體結構的質量”。

 

《城市房地産開發經營管理條例》第三十一條規定:“商品房交付使用後,購買人認爲主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地産開發企業應當依法承擔賠償責任”。

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十二規定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持”。第十三條第一款“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持”。

 

通常情況下,商品房主體結構質量不合格的情況極少,那麽應如何理解“因房屋質量嚴重影響正常居住使用”?在法院審判實務中,通常會通過專業的檢測對房屋是否存在質量問題予以確認,存在以下情形,購房人就可以主張“嚴重影響正常居住使用”:(1)精裝修後應當具備的正常居住功能嚴重缺失,且在合理期限內不能整改完成,不能達到“無需再裝修即能正常居住使用”的狀態,如廚、衛設施不合格,牆壁粉刷與地板鋪裝質量低劣須全面返工等;(2)精裝修設計、用工、部品不符合強制性國家標准,對居住者的人身、財産安全構成隱患,且在合理期限內不能修複至合格。如室內電路、室內陽台設計存在安全隱患,裝修材料不符合消防要求等;(3)室內環境汙染嚴重,如室內有害氣體及放射性物質超標,在短期內無法排除的。

 

上述因“嚴重影響正常居住使用”而導致合同解除的情形,開發商不僅要全額退還購房人的價款,還要賠償購房人由此而産生的經濟損失。

 

如果因室內環境汙染嚴重等導致人身損害的,開發商還應當承擔相應的人身損害賠償責任。

 

(二)購房人可以要求開發商承擔違約責任

 

《合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。第一百一十一條規定:“質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任”。

 

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條規定:“標的物質量不符合約定,買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的,人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的,人民法院應予支持。價款已經支付,買受人主張返還減價後多出部分價款的,人民法院應予支持”。

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十三條第二款規定:“交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,開發商應當承擔修複責任;開發商拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的,買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由開發商承擔”。

 

據此,精裝修房屋一般質量問題或瑕疵,通常由開發商承擔修複的違約責任,在司法實踐中,也存在由開發商承擔更換(門窗)、重作(石材鋪設)、減少價款等違約責任的判例。精裝修房屋存在實際裝修造價未達到約定標准的情形,如果是因爲部分裝修部品的缺失或者裝修瑕疵,購房人首先可要求開發商繼續履行,履行不能的,購房人可要求折價賠償;若是整體裝修標准與約定標准不符的情形下,可以主張退還裝修差價部分。


同時,由于上述原因導致逾期交付房屋,購房人還有權要求開發商承擔延期交房的違約責任。

 

(三)購房人可以要求開發商賠償損失

 

購房人因房屋“主體結構質量不合格”、“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”、“修複期間造成的其他損失”等,可以向開發商主張損失,數額按照市場價格或者其他方式計算,通常依據評估機構或鑒定機構出具的結論進行認定,具體損失數額由法院酌定。在實務中,購房人因開發商交付的商品房所使用的建築材料、構配件和設備,裝置、裝修、裝飾所用的産品質量及安裝不符合國家的、地方的強制性標准及雙方的約定,依據雙方買賣合同的約定,可以向開發商主張賠償雙倍的裝飾、設備差價。對于購房人在開發商逾期交房的情況下可以要求的主要是租金損失,參照與該套房屋相同或類似地段及配套設施的房屋租金。如存在逾期期間的物業費,也可作爲購房人的損失要求由開發商承擔。精裝修交付後的房屋存在質量瑕疵,購房人也可修理、重作、更換等采取自力救濟,並要求開發商賠償合理、必要的費用支出損失(如(2016)京0107民初14635號)。

 

此外,購房人如在訴訟中勝訴,其維護自身合法權益發生的合理費用包括證據固定的公證費用、房屋裝修價值或損壞程度的鑒定費用等,要求由開發商來承擔上述費用的合理要求,也會得到法院的支持。

 

在司法判例中,還有購房人參照《消費者權益保護法》第五十五條“經營者提供商品或者服務有欺詐行爲的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額爲消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍;增加賠償的金額不足五百元的,爲五百元。法律另有規定的,依照其規定”的規定,向開發商主張較高數額的違約金,但現行我國立法采取的是“補償性爲主,懲罰性爲輔”違約金原則,懲罰性違約金僅適用于法律特別規定,在一方存在惡意欺詐的行爲的情形下,如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第八條、第九條等(如未取得預售許可證進行銷售、隱瞞抵押事實、一房二賣等),目前未見將懲罰性違約金原則擴大適用的相關案例。


 

綜上所述,因精裝修房屋質量不過關、裝修標准不符合約定等問題引發的糾紛屢見不鮮,涉訴案件數量和金額逐年增加,並較多地引發了群體性訴訟。但目前不同地區、不同案件的司法裁判中,關于精裝修糾紛案件的審理規則仍存在著一定差異及爭議。


出現問題以後的維權永遠都是一種被動維權,作爲普通購房人,最好是能做到未雨綢缪,建議在購買精裝修房屋時了解相關法律法規和規範性標准,在簽訂商品房買賣合同及補充協議時能夠就房屋質量、裝修材料設備的品牌、價格等、違反裝修標准的違約責任等進行明確約定,盡量避免房屋交付時出現約定不清、難以維權的局面。同時要注意固定和留存證據,維權時客觀理性地主張訴求。

 

作者簡介


俞潔 律師

銀行與資産管理工作室

擁有十余年房地産從業經驗,擅長公司投融資、股權合作、建築與房地産、國資監管、基礎設施領域等法律事務。

 

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