澤大簡介 支持機構 榮譽資質 澤大理念 澤大動態
      
·最新發布!浙江省公檢法《關于辦… [2019-10-09]
·慶賀新中國成立70周年 | 浙… [2019-10-08]
·房子登記在你名下就是你的?| … [2019-09-30]
·澤大玫瑰,無處不綻放! —— … [2019-09-30]
·慶賀新中國成立70周年 | 浙… [2019-09-29]
·澤大所公司法律風控工作室爲顧問… [2019-09-29]
·中小企業規章制度風險防範與建議… [2019-09-27]

 
T:0571-87709708 
E:zeda@zedalawyer.com

       更多

 
借名買房,實際出資人需關注的四大關鍵風險和救濟路徑 | 澤大原創
來源: 澤大所  發布時間: 2019年8月28日 15:06   浏覽次數:3083次

 供稿:澤大湖州分所

責編:于歡(運營事業部)

 

借名買房,實際出資人需關注的

四大關鍵風險和救濟路徑

 

—文/馮勇—

 

借名買房,通俗的理解就是借他人之名購買房産。看似簡單,但從法律層面來解構借名買房,我們會發現借名買房法律關系複雜,同時暗藏各種風險。那麽,借名買房過程中,什麽是借名買房,實際出資人存在哪些法律風險,如何進行風險防範和救濟,是實際出資人都需要了解和關注的事兒。

 

一、什麽是借名買房、爲什麽借名買房

 

“借名買房”現行法律沒有作出具體的定義,但司法實踐中一般將 “借名買房”稱爲:實際出資人(簡稱“出資人”)出于規避房屋限購令政策、規避限貸令以及其他貸款障礙、爲簡便手續、減少稅費、爭享特定購房優惠或是隱藏真實的財産信息等原因,與登記名義人(簡稱“登記人”)以約定的方式借用其名義買房,同時將房屋登記在登記人名下,但出資人仍保留房屋的所有權。

 

二、“借名買房”背後的法律關系

 

“借名買房”背後可能隱藏的法律關系有哪些呢?

1、出資人與登記人之間的借名購房法律關系

2、各出資人之間,出資人與登記人之間的共同出資法律關系

3、出資人與登記人的房屋轉讓法律關系

4、登記人與第三人之間的借款、抵押法律關系

5、登記人與出資人之間的墊付法律關系

6、出資人、登記人與登記機構的行政確認法律關系

7、出資人、登記人與第三人之間的房屋轉讓法律關系

8、出資人、登記人與第三人之間的房屋租賃法律關系

 

可以說,借名買房中,因借名、共同出資、借款、抵押、轉讓、租賃、墊付等事實要素的介入,會呈現不同的、複雜的各種法律關系,同時房子亦有可能出現被查封、執行、拍賣等不確定權利限制。這些法律關系和限制,都可能造成出資人被動境地。

 

三、借名買房中出資人存在的法律風險

如何風險防範與救濟

1

 出資人喪失房屋所有權風險

 

名買房糾紛多發于近親屬、親戚、朋友、合作夥伴的雙方之間,雙方往往關系密切,具有相當的信任基礎,借名買房時只有口頭約定,沒有書面協議。買房過程中,出資人的出資是以現金方式或轉賬方式支付給登記人,由登記人支付給賣房人,或者出資人支付給賣房人,或者出資人委托他人支付賣房人。


在此情況下,如果登記人以房屋登記在其名下,房款也是登記人自己支付的,出資人的出資只是借款或者說出資人的出資系基于雙方交易支付的欠款等,否認借名買房的,出資人不僅將喪失房屋所有權,而且可能存在款項本金、利息無法追回的風險。

 

風險防範與救濟路徑

(1)出資人應與登記人簽訂借名買房的書面協議或確認借名登記的書面文件,以書面方式確定該房産的出資人和登記人,明確産權歸屬、雙方權利義務以及違約責任。

 

(2)出資人在購房時應當從自己的賬戶直接向賣房人支付房價款,並保留購房合同、貸款合同、向銀行支付按揭款的付款憑證、繳納契稅支付憑證、過戶費憑證産權證、他項證、契稅證、裝修合同、租賃合同、租金支付憑證、裝修費、水電費、物業費等等相關憑證原件。

 

(3)出資人支付給登記人的款項需要明確用途,筆筆留痕,並對賬款項結算及對應産權份額的有效憑證。

 

2

 登記人不配合過戶,確立案由不當敗訴風險

 

在雙方具有借名登記的合意情況下,登記人出于各種原因不願配合過戶也是常見的糾紛。對于此種情況下,目前全國各地法院存在不同的裁判觀點。

 

風險防範與救濟路徑

首先,雙方協商解決。協商不成的,了解當地法院的裁判觀點,慎重選擇案由,確保得到法律的支持,避免案由不當遭遇敗訴。

 

(1)選擇所有權/共有權確認糾紛

部分法院認爲,根據《物權法》第九條、第十七條、第三十三條、第九十三條、第九十四條、第一百零三條、第一百零四條、《物權法司法解釋一》第二條的規定,因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。不動産物權變動的原則是不動産物權登記生效主義,物權一經房地産管理部門的登記即具備了公信效力,公信效力是指登記的不動産物權的權利人在法律上推定爲真正的權利人。不動産登記簿不具有絕對的證明力,只有推定的證明力,不能僅依據不動産權屬證書及不動産登記簿確定不動産的權屬,而應當依據該不動産真實的權利狀況對案涉房屋的權屬予以確定。

 

法院可以從協議書、購房款的支付、房貸的償還、租房協議、租金支付、證人證言等證據綜合分析,認定案涉房屋的真實權利人,確認實際出資人爲房屋實際所有人,登記人應協助出資人辦理房屋所有權過戶手續。

 

裁判索引:

2017-04-07     一審判決   (2016)浙0111民初10233號

2017-06-21     二審判決   (2017)浙01民終3873號

2018-03-26     再審裁定   (2017)浙民申3789號

 

(2)選擇合同糾紛

部分法院認爲,在借名買房中,登記人與第三方之間的房屋買賣合同是真實有效的,並且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記,故登記人是唯一合法的房屋所有權人,出資人與登記人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人,沒有直接設立房屋所有權的法律效力,出資人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。出資人具有物權期待圈,行使債權請求權進行救濟,可提起合同之訴,要求登記人協助其辦理房屋過戶登記手續。

 

裁判索引:

《最高人民法院公報》案例 

大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區弘豐鋼鐵工貿有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術産業園區龍王塘街道辦事處物權確認糾紛案[最高人民法院(2011)民提字第29號民事判決書]

 

2014年12月16日,北京市高級人民法院京高法發[2014]489號《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若幹疑難問題的會議紀要》第十條規定:“借名人以出名人(登記人)爲被告提起訴訟,要求確認房屋歸其所有的,法院應當向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人爲其辦理房屋過戶登記手續。”

 

2017年9月12日,廣東省高級人民法院向全省各級人民法院印發了《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》(以下簡稱《指引》),《指引》第二十八條規定:“借他人名義購買房屋,借名人請求確認房屋歸其所有的,不予支持。”

 

3

借名登記房産被抵押、查封、執行拍賣、變賣風險

 

登記人以借名登記的房産對外抵押貸款或借款,在房屋上設立抵押登記,在抵押登記未解除時房屋無法過戶,同時房屋還有被抵押權人拍賣、變賣的風險。


登記人對外存在債務,債權人也可以在起訴登記人的同時,要求查封其名下的房屋,一旦被查封則房屋無法過戶,同時房屋還有被債權人拍賣、變賣的風險。

 

風險防範與救濟路徑

(1)以所有權/共有權確認提出異議,消除障礙,但出資人面臨不被支持的訴訟風險,但可爲登記人、出資人解決債務問題爭取時間空間。


(2)出資人應與登記人簽訂借名買房的書面協議中,登記房産因抵押、查封、拍賣、變賣限制,約定加重登記人的違約成本條款。


(3)上述救濟路徑未果情況下,如登記人對外債務金額不大,則考慮代償,滌除債權,消除過戶障礙,及時主張變更過戶至出資人名下;再另辟溪徑主張代償款。


(4)如登記人對外債務龐大,出資人和登記人無能力清償,出資人只能通過合同之訴向登記人主張返還出資款和賠償損失。

 

4

房産被登記人出售第三人

 

從物權登記角度來看,登記人是法律意義上的房屋所有權人,無需經過出資人同意,即可將房屋出售第三人並辦理過戶登記。

 

風險防範與救濟路徑

(1)出資人還可與登記人就該房産設置一筆真實借款並簽訂抵押合同,將該房産抵押給出資人,並辦理抵押登記,防止登記人跳過出資人擅自出售房屋及做出其他行爲損害實際出資人的利益。

 

(2)出資人應與登記人簽訂借名買房的書面協議中,登記人出售第三人的,約定加重登記人的違約成本條款。

 

(3)如第三人爲善意取得,則出資人只能通過合同之訴向登記人主張返還出資款和違約賠償損失。

 

四、結語

除了上述風險之外,出資人借名買房還將遭遇規避法律或國家政策規定,因違反《合同法》第52條規定而被認定爲無效的風險,房産因離婚、繼承被分割的風險,房屋租金被傾吞、房屋租賃因無權處分而無效的風險,由此可見,從出資人角度來解構存在各種各樣的較大風險,因此不建議采用借名方式買房。若采用此方式購房應慎之又慎,提前識別風險,並考量登記人的經濟能力,做好風險防範,同時書面約定違約成本條款,避免兜底救濟時反遭不必要的損失。

 

作者簡介


馮勇 律師

高級合夥人

澤大湖州分所

擅長領域:房地産、金融保險、投融資並購新三板、訴訟與仲裁等法律事務。

 

浙江澤大(湖州)律師事務所

地址:浙江省湖州市吳興區勞動路567號東吳國際廣場龍鼎大廈八樓

電話:0572-2538112

 


   Copyright 2010 浙江·澤大律師事務所 浙ICP備15012506號  [登錄] [首頁]